一线城市的户型,正在两极分化

本文来自微信公众号: ,作者:安十一,原文标题:《一线城市的户型,正在两极分化》,题图来自视觉中国

本文来自微信公众号:,作者:安十一,原文标题:《一线城市的户型,正在两极分化》,题图来自视觉中国

最近看房的一个感受是,像上海、广州、深圳这些大城市一手房的户型,呈现出两级分化的趋势:

要么是90m²以下,越做越小,越做越极致,从89m²四房到79m²四房再到60多m²三房,不断挑战空间物理学的极限。

要么是200m²以上,越做越大,越来越奢阔,从200m²到300m²再到500m²,不断刷新人们对面积的概念。

而且这两类小区往往还特别专一,做小户型的,就只做100m²以下甚至90m²以下,做大户型的,就只做200m²乃至300m²以上的,反而让100到200m²之间的普通户型尴尬了。

想起10年前的很多小区,可能是因为70/90政策的限制,户型往往会涵盖从刚需到改善再到豪宅多个面积段,花样很多。

而现在,开发商似乎越来越注重圈层的“纯粹感”了。

广州户型的两级分化

最近,广州楼市有个盘子大火,79方做到了四房两厅两卫,实用率高达90%,单价在1.8-2万之间,堪称极致户型中的战斗机。

它长成这样:

一线城市的户型,正在两极分化

抛开它的区位和配套,单凭户型,花屿花城一举刷新了广州极致户型的新高度,成了惊艳全城的网红神盘。

花屿花城的缔造者——珠江实业一向擅长打造极致户型,其他神作还有白云区的云湖花城,做到了70方3房,天河区的珠江花城,做到了65房3房、89房4房,不断挑战大家的想象力。

以上是我观察到的广州户型变化的一个趋势:越做越小。

当然,还有另一个趋势,那就是:越做越大。

最近一年踩盘我就发现,市场中追求奢阔大面积的户型也越来越多,比如南沙的明珠湾壹号,只做了320平米和380平米两种户型,而且380平米户型只做两个卧室,人家追求的就是“浪费”,和极致实用完全反着来了。

毫无疑问,广州楼市户型分化的信号越来越明显了,更极致实用、更宽敞奢阔,经济适用型与土豪奢侈型都有,不断拓宽着我们对户型的想象空间。

往小的方向求极致

十年前,广州能做到四房的户型,基本都120平方米以上,但现在四房的新盘,总面积越来越小、实用率越来高,最小70多平米做四房都有。

一线城市的户型,正在两极分化

这股大风不仅刮向了刚需盘,还刮向了改善盘。去年天河区网红、号称改善盘的金地·天河峯睿,首推两种户型。

一是这种:

一线城市的户型,正在两极分化

四房两厅两卫。怎么着也得130方吧,但金地只用了95方。

难度进一步升级。如果把尺度拉到110方以上,不做成五房,怎么好意思秀出来?

同样出自金地天河峯睿,115方的五房两厅两卫户型,五开间朝南,正宗的南北对流▼

一线城市的户型,正在两极分化

不仅户型极致,现场踩盘的空间舒适感也不错,完全不会觉得过于紧凑。

简直就是“螺丝壳里做道场”,不得不佩服,也不得不感叹,如果说高房价还要一个好处,那就是逼迫房企在产品上不断创新。

其实,不只是广州流行极致户型,深圳可能更早。大约2017年我去深圳看房,发现深圳有很多50方两房、70方三房,当时还感叹广州怎么很少看到这种户型,没想到这两年,这种户型在广州也大量出现了。

广深在户型创新上为什么会有这种时差?还不是因为深圳房价比广州贵,逼迫他们比广州更早创新。

往深里说,大家发现没,广深楼市有点香港化的感觉了。

在香港,人均住房面积不足15平方米,一般家庭住房都是30-40方起步,50方做2-3房都是常规操作,90方就敢叫千尺豪宅。

香港户型的极致已经到魔幻程度了。上世界90年代起劏房开始流行,这是由一个住房单位切割成很多小部分、再租给多家住户的神奇产物,现在香港有超过20万人住在劏房。50方可以一劏五租给五家,一家三口的吃喝拉撒都在这十平方空间里解决。

没有做不到只有想不到。

所以说,大家千万不要为70方四房的户型大惊小怪,因为随着房价继续上涨,以后的户型只会更极致、更魔幻。

没有最极致,只有更极致。说不定三到五年后,50方做做4房的户型,也会在广州、深圳大量出现。

克而瑞的一个数据就显示,2020年广州50㎡以下面积段的二手房,在2020全年完成1.3万套单位成交,同比2019年(6737套)增长92.5%。

而70~90㎡面积段,成交量同比增加64.5%。90~110㎡m面积段,同比增长44.6%。

可见,面积越小,成交量的增速越显著,这说明广州购房者对极小户型的需求显著增加。显然,这是让高房价给逼的。

往大的方向求极致

当有的户型还在为一平、两平斤斤计较,有的户型就已经大手一挥,安排上70方主卧套间、21米长的超长跑道阳台了。

这是我去年看过最豪气不差面积的户型了:

一线城市的户型,正在两极分化

它来自明珠湾壹号,总面积380方。按照网红盘的逻辑,这么大的房子至少要做个10个卧室才算有性价比吧?

但其实没有,人家320方的户型只做了三个卧室,380方的户型更绝了,只做了两个卧室,完全不追求更多卧室和房间数。

想想也是,编辑也见过不少豪气大手笔楼盘,像南天名苑、汇悦台、天誉半岛,几乎没有哪个是在拼房间数量的,即使是那些五六百平米的顶豪,卧室也一般不超过4个。

从这里我就能发觉到,广州楼市户型开始两极分化了。

普通住宅要的是性价比,比的是卧室、卫生间的数量,追求的是对空间利用的极致感,室内面积要搏到尽,不能有一平方毫米的浪费面积。

但豪宅不一样,它追究的是极致化的尊贵感、舒适感、仪式感。为了这些感觉,奢宅可以“浪费”面积,而且必须“浪费”面积。

或者说,一个豪宅如果不“浪费”一些面积,怎能称得上顶豪?当然,这里说的“浪费”,不是真的浪费,而是像国画创作一样,通过刻意的留白空间来营造意境、情绪和逼格。

这样豪气“浪费”的做派也有点像香港,大美女李嘉欣和她老公许晋亨的豪宅面积高达87150平方尺(约9683平方米),大门前草坪大得像公园,价值7亿港币,曾是香港第一豪宅。

另外,郑裕彤的港岛浅水湾豪宅有61375平方尺(约6819平方米),何鸿燊的有20000平方尺(约2222平方米)

小结

一线城市的户型为啥会两极分化?我认为主要还是被高房价给逼的,去三四线城市看看就知道,很难买到100平米以下的户型,也很难买到200平米以上新的户型。

只有在房价高昂的一线城市,户型设计才会如此分化。大家现在看到80平米的四房,千万不要惊奇,未来很可能会出现大量的50m²四房,以及1000m²两房。

一线城市的户型,即将进入一个两极分化的魔幻时代啊。

本文来自微信公众号:,作者:安十一

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