力挺调控孙宏斌

作者|周超臣 头图|孙宏斌在2020年业绩发布会上的视频截图
孙宏斌的觉悟,非一般的高。

作者|周超臣

头图|孙宏斌在2020年业绩发布会上的视频截图


孙宏斌的觉悟,非一般的高。

“如果地产行业不调控的话,房价和地价都要上天了,这是调控的必要性。我是支持调控的,不调控的话这个行业没办法干了。对开发商来说,地价比房价涨得快,赚不了钱。老百姓也买不起,不调控的话对谁都没好处。”

在3月12日上午在(01918.HK)2020年业绩发布会上,根据,被问到房地产调控政策时,融创董事会主席孙宏斌力挺调控。向来不管不顾的他还吐槽道:“这个行业感觉懂的人很多,真懂的人没多少。”

3月12日上午,发财报向来喜欢比别人晚的融创,突然抢在其他几家房地产巨头前面发布了2020年业绩报告。报告显示,2020年融创实现营业收入约为人民币2305.9亿元,较去年增长约36.2%; 毛利约为人民币484.0亿元,较去年增长约16.9%;公司拥有人应占溢利约为人民币356.4亿元,较去年增长约36.9%;核心净利润约为人民币302.6亿元,较去年增长约11.8%。

2020年,融创实现合同销售金额约人民币5753亿元,根据克而瑞统计的排名,位居行业第四,未能完成6000亿的销售目标。孙宏斌不以为意:“因为调控加上疫情,去年少卖了200亿,但没有必要弄到6000亿。6500亿我也能达到。”

融创给2021年设定的合同销售金额目标为6400亿,孙宏斌非常乐观:今年的销售目标没有任何挑战。

说回调控。

“这几年为什么调控,因为这个行业太重要了。2020年2月底开会的时候我是最乐观的,我预计去年销售能到15万亿左右,但其实到了年底是到了17万亿,相信今年会过18万亿。这个行业规模太大了,占的钱太多了。房地产的钱占整个金融体系的30%以上,如果加上其他行业用房地产做抵押的,就达到了50%以上。”乐观的孙宏斌说要正确理解调控政策,“如果这个行业不调控,对金融系统的影响太大了,而且这也涉及到老百姓的幸福感。所以中央调控楼市是这两个逻辑。”

孙宏斌在会上一再强调,他是一直支持调控的。“你看现在出问题的企业就是中央已经调控了,但是你还买贵的地,你预计未来房价会放开,但就是不放开,那你不就是亏钱的嘛。”

不得不佩服的是,孙宏斌的确在,他当时给了三个判断,如今来看,基本都应验了:1)不让经济过度依赖房地产或成为“国策”;2)这轮调控会持续很长时间;3)今后想增加负债是几乎不可能的。

今年的政府工作报告中,再次强调“房住不炒”:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”

谈到地产商的“紧箍咒”三道红线,孙宏斌非常乐观:“对我们来说,三条红线以后(投资者)就不用担心我的负债率了,现在央行替你操心了。在两年前我们就一直在说,我们不希望负债总额增加,希望增加净资产和销售。三年总负债没有增加了,销售增加那么多,负债率肯定降下来了,调控让这个行业安全了。”

融创中国行政总裁汪孟德表示,2020年三个指标有大幅度的优化,其中净负债率和短债比两个指标已经达标,最后一个指标(剔除预收款项后的资产负债率)会在2022年提前完成。

力挺调控孙宏斌

2019年底房企三道红线截图,数据来源:微信公众号“地产三哥”

此前三条红线全踩的融创,目前已经连降两档,由红转黄,只剩下资产负债率还踩着红线:

1)净负债率从2019年底的172%降至96.0%,下降了76个百分点,已达标;

2)非受限现金短债比约为1.08,2019年底为0.93,已达标;

3)剔除预收款项后的资产负债率约为78.3%,较2019年底下降了5.6个百分点,未达标。

有一说一,一年的时间,能把三道红线降到两条达标,实属不易。

2020年8月28日,媒体报道称,央行给房企列了三条融资红线,俗称“三道红线”,分别是:1)剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;2)净负债率不得大于100%;3)现金短债比不得小于1倍。

同时,分为“红、橙、黄、绿”四档对房企进行管理:

1)若上述三项指标全部“踩线”,有息负债不得增加;

2)若指标中两项“踩线”,有息负债规模年增速不得超过5%;

3)若只有一项“踩线”,有息负债规模年增速可放宽至10%;

4)若全部指标符合监管层要求,则有息负债规模年增速可放宽至15%。

关于今年初出台的重点城市集中供地政策,孙宏斌又无比乐观了:“这个政策的初衷是要管政府的, 央行的三道红线是管企业的,那这个政策就是管政府的。这个政策其中有一条是要保证供地有增长,增加土地供应量,而且还保证了土地的透明度。这个就让大家有预期知道今年供多少地,这个政策对核心城市发展的企业是有好处的。比如一次出来20块或者30块地,大企业就可以都报名,在20块里面拿个两三块。”

“我觉得到了下半年或者明年,对土地的影响可能就会比较大了。对融创来说,我们拿地主要是三个来源,公开市场、收并购和产业项目。公开市场上我们还是有比较大的优势,现在有58个城市公司负责120个城市,可以抓住板块轮动的机会。”孙宏斌说。

力挺调控孙宏斌

财报显示,2020年融创新增土地储备约5877万平方米,新增货值7261亿元。截至2020年底,融创中国的土地储备约2.58亿平方米,一二线城市土地储备占比78%(一线占比13%,二线占比65%),其中权益土地储备面积约1.61亿平方米,土地储备货值预计3.1万亿元。

总之一句话,对国家出台的任何调控,孙宏斌只有一句话:非常乐观,非常支持。

他表示,三条红线后融创优势巨大,并且融创对土地市场判断还是非常有见地的,未来会提前达到监管标准,并且有机会还会收并购,负债问题总量已经三年稳定,投资者要有信心。随着未来的国际国内双循环,文旅产业未来也会更加美好,滑雪项目也会加速建成很多尤其是冬奥会前,未来是大的看点。

孙宏斌最后说:“现在,这个行业底层逻辑完全变了,因为三条红线管了这么多,再加上疫情人口变化。在全新的逻辑下我们已经有了非常大的优势,是非常明显的。现在是优秀企业的盛世年华。十年前销售我们才80个亿,现在对这个行业怎么理解就是见人见智了!”

建议孙宏斌改名叫孙乐观吧。

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